Vous achetez un immeuble classé. Vous appelez un architecte. Et là, on vous dit : isolation par l'extérieur impossible, gabarit non modifiable, permis incertain. Bienvenue dans la réalité de l'investissement dans le patrimoine bâti bruxellois.

Dans cet épisode, Abraham De Bettencourt reçoit Francis Metzger, architecte bruxellois de référence et président du Conseil de l'Ordre des Architectes depuis 2023. L'homme qui siège à la Commission royale des Monuments et Sites, qui conseille les investisseurs sur ce qu'ils peuvent et ne peuvent pas faire avec un bâtiment historique. Autant dire : un invité que tout acquéreur de patrimoine ancien à Bruxelles devrait écouter avant de signer quoi que ce soit.

Au programme : qu'est-ce que la bruxellisation, vraiment ? Ce choc entre ville ancienne et modernisme brutal qui a laissé des cicatrices durables dans la manière dont Bruxelles fabrique encore sa ville aujourd'hui. Le concept du Pagurus et une vision de l'architecture comme organisme vivant, que l'on ne fige pas dans le temps. Les questions concrètes à se poser avant d'acquérir un bâtiment historique, et pourquoi vouloir trop en faire avec le mauvais bâtiment, c'est la garantie de perdre son temps et son argent. On parle aussi cash des tensions réelles. La rénovation énergétique face aux exigences patrimoniales. Les délais de permis qui plombent les projets. Et la grande question du secteur : peut-on encore produire une architecture de qualité, rentable, sans être dans le luxe ? Francis répond sans détour.

Si vous investissez dans le bâti ancien à Bruxelles, si vous développez des projets de rénovation, ou si vous cherchez à comprendre pourquoi cette ville tient tant à ses pierres, cet épisode est fait pour vous.

00:00 Teaser : la bruxellisation et ses cicatrices

01:38 Générique et présentation de Value Add

01:44 Introduction de Francis Metzger

02:45 Origines, les Marolles et le rapport à l'architecture

03:16 La bruxellisation : définition, héritage et formes actuelles

10:00 Le concept du Pagurus : une architecture non figée

20:00 Acquérir un bâtiment historique : les bonnes questions à se poser

30:00 Permis, délais et attentes incompatibles

54:20 Énergie versus patrimoine : comment concilier les deux

56:28 Architecture et rentabilité : peut-on faire du beau accessible ?

57:37 Conclusion et remerciements

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Vous imaginez 12 étages de logement. Vous payez l'architecte, l'avocat, les bureaux d'études. Et là, on vous annonce : ce sera 9 étages, avec une crèche et un commerce en prime. Bienvenue dans la réalité du développement immobilier à Bruxelles.

Dans cet épisode, Abraham De Bettencourt reçoit Antoine de Borman, directeur général de Perspective, le cerveau analytique de la Région bruxelloise en matière d'urbanisme. L'homme qui dispose des données, des cartes et des études sur lesquelles se basent les décisions d'aménagement du territoire. Autant dire : un invité que tout investisseur immobilier actif à Bruxelles devrait écouter attentivement.

Au programme : comment fonctionne réellement la machine de planification urbaine bruxelloise ? Le PRAS, les PAD, les PPAS... Derrière ces acronymes se cachent les règles qui déterminent ce que vous pouvez construire, où, et à quelles conditions. Antoine décortique tout ça sans langue de bois et explique pourquoi un promoteur a tout intérêt à comprendre ces outils avant d'acheter son terrain.

On parle aussi cash des problèmes. Le "sport national" de la dérogation, qui pousse les acheteurs à surpayer du foncier en misant sur des gabarits qu'ils n'obtiendront jamais. Les délais de permis qui plombent les business plans. Le flou réglementaire qui fait fuir les investisseurs les plus sérieux. Antoine ne se dérobe pas : il reconnaît le problème et partage sa vision pour y remédier, notamment via la réforme du PRAS prévue pour 2028-2029.

Si vous investissez à Bruxelles, si vous y développez des projets, ou si vous cherchez simplement à comprendre pourquoi cette ville fonctionne comme elle fonctionne, cet épisode est fait pour vous.

00:00 Teaser : le parcours semé d'embûches des promoteurs

01:38 Générique et présentation de Value Add

02:24 Introduction d'Antoine de Borman, DG de Perspective

04:57 Les outils de planification et les enjeux de la région

08:20 Bruxelles : 1,2 million d'habitants et des défis urbains majeurs

10:30 Le rôle du planificateur urbain à Bruxelles

13:14 Sécurité juridique et outils réglementaires (PRAS, PAD)

17:02 Le PRAS : la colonne vertébrale de l'affectation du sol

21:10 PAD vs PPAS : quelle différence pour les investisseurs ?

30:18 Perspective et les investisseurs privés : quel dialogue ?

36:40 La réforme du PRAS : simplification attendue pour 2028-2029

38:45 La fracture territoriale nord-sud de Bruxelles

43:52 Dynamisme économique vs précarité urbaine : le paradoxe bruxellois

47:10 Conseils concrets pour investisseurs : anticiper et dialoguer

55:00 Conclusion et recommandations

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Fiscalité immobilière en Belgique : ce que tout investisseur devrait comprendre avant de structurer son patrimoine. C'est le sujet au cœur de cet épisode de Value Add, le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur, sans langue de bois.

Pour cet épisode, Abraham reçoit Grégory Jurion, conseiller fiscal chez PwC Belgique, spécialisé dans les structures immobilières et les transactions à grande échelle. De l'optimisation de la détention immobilière jusqu'aux opérations de fusions-acquisitions, Grégory navigue au quotidien dans un système fiscal belge complexe, instable, mais riche en opportunités pour qui sait s'y orienter.

Que vous soyez investisseur privé, promoteur ou dirigeant d'une société immobilière, cet épisode vous donnera des repères concrets pour mieux comprendre comment la fiscalité peut soit booster votre rendement, soit éroder silencieusement votre patrimoine si vous l'ignorez.

Au programme de cet épisode :

→ L'instabilité fiscale belge : 20 ans de réformes, d'incitants et de reculs

→ À partir de quel patrimoine ça vaut le coup de consulter un expert fiscal

→ Détention en société vs en privé : les arbitrages réels sur le terrain

→ Les structures d'optimisation : démembrement, droits réels, fonds belges vs luxembourgeois

→ Capitalisation boursière vs valeur des actifs immobiliers : comment lire l'écart

→ OPA sur sociétés immobilières cotées : mécanique, timing et logique d'acquéreur

→ Le marché qui redémarre : quand les premiers acteurs bougent, les autres suivent

→ La valeur ajoutée du conseil fiscal : quand et pourquoi s'entourer d'un expert chez PwC

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Droit immobilier en Belgique : ce que tout investisseur devrait savoir avant d'agir. C'est la question au coeur de ce deuxième épisode de Value Add, le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur, sans langue de bois.

Pour ce deuxième épisode, Abraham reçoit Marie-Laure Jourdan, avocate au barreau de Bruxelles depuis 2011 et fondatrice du cabinet JM Law en 2019. Cabinet exclusivement dédié au droit immobilier, JM Law intervient à la croisée du droit public et du droit privé, de la faisabilité urbanistique jusqu'à la structuration juridique des projets les plus complexes.

Que vous soyez promoteur, investisseur, architecte ou particulier ambitieux, cet épisode vous donnera des clés concrètes et techniques pour mieux comprendre comment le droit peut soit protéger votre projet, soit le faire dérailler si vous l'ignorez.

Au programme de cet épisode :

→ Le rôle de l'avocat spécialisé en immobilier : accompagnement de A à Z, de l'analyse de faisabilité au suivi de chantier

→ Permis d'urbanisme : délais, blocages, recours au Conseil d'État et réalités du terrain à Bruxelles

→ Permis d'environnement : quand il s'impose, comment travailler avec Bruxelles Environnement

→ L'anticipation comme règle d'or : pourquoi consulter un avocat AVANT d'acheter, et pas après

→ Marchés publics : attribution, exécution, maltraitance des adjudicataires et stratégies de recadrage

→ Due diligence et acquisition de sociétés immobilières : data room, convention de cession d'actions, garanties

→ Les pièges cachés des dossiers immobiliers : affectations irrégulières, sous-locations dissimulées, actes sous seing privé

→ Démembrement de propriété, droit de superficie et optimisation fiscale : jusqu'où aller ?

→ Organisation d'un cabinet juridique spécialisé : comment JM Law structure ses équipes et suit ses dossiers

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