Serge Fautré dirige AG Real Estate depuis 14 ans. Environ 6 milliards d'euros

d'immobilier, 300 personnes, et deux filiales que tout le monde croise sans

savoir à qui elles appartiennent : Interparking et Anima. Il quitte la maison le

31 décembre. Avant ça, il a accepté de passer 1h15 à expliquer comment on place

l'argent qui finance la pension d'un Belge sur trois.

Ce qui ressort de l'épisode, c'est d'abord une méthode. AG regarde ses rendements

avant levier, autour de 6%, parce qu'une compagnie d'assurance est déjà endettée

par nature : un contrat d'assurance-vie, c'est une dette au passif. Pas question

d'empiler un deuxième levier par-dessus.

Il raconte aussi ce qui n'a pas marché. Le 70 Pine Street à New York, immeuble

Art déco superbe, trois étoiles Michelin dans le bâtiment, et peu d'argent gagné

au bout du compte. Sa conclusion tient en une phrase : nous n'étions pas chez

nous. Le projet de Nice, avec un architecte de Miami et un entrepreneur belge qui

n'était pas dans son environnement. Interparking pendant le Covid, avec un

parking à Venise qui a fait 1 000 euros de chiffre d'affaires sur une journée.

Il défend aussi des positions qui vont faire réagir. Sur la financiarisation de

l'immobilier, qu'il trouve mal nommée et mal attaquée. Sur le taux de cap, qu'il

juge "pauvre, très pauvre, indigent" comme méthode de valorisation, face à un

vrai cash-flow actualisé au WACC. Sur les recours, le facadisme et cette manie

de vouloir tout figer. Sur les investisseurs qui se disaient couverts contre la

remontée des taux : ils avaient un chapeau, dit-il, parfois trop petit, alors

qu'il fallait un imperméable.

La séquence sur les maisons de repos vaut le détour. La sécurité sociale belge

verse environ 60 euros par jour et par résident, contre 210 aux Pays-Bas. Le prix

hôtelier moyen tourne autour de 65 à 70 euros. Sa question : vous connaissez un

hôtel cinq étoiles à ce tarif ?

Au programme :

• Comment se répartissent les 65 milliards d'actifs d'AG Insurance, et pourquoi

10% partent dans l'immobilier

• Interparking, né du parking 58 construit pour l'Expo universelle, aujourd'hui

4 milliards d'actifs et 1,5 milliard de dette

• Pourquoi AG a racheté l'opérateur Anima plutôt que seulement les murs

• Les PPP et DBFM : 182 écoles avec Scholen van Morgen, les hangars A400M de

Melsbroek, le futur centre d'entraînement des pilotes de F-35

• Le logement social, et ce qui bloque encore côté public

• La tour Alto à La Défense : terrain acheté le matin, contrat de construction

signé à midi, tour vendue l'après-midi

• L'état du bureau bruxellois, du retail et du healthcare

Value Add, c'est le podcast d'Abraham de Bettencourt, 20 ans d'immobilier. On y

parle technique, financement et marché, sans vulgarisation inutile.

Abonnez-vous, et dites-nous en commentaire quelle classe d'actifs vous voulez

qu'on décortique ensuite.

Chapitres :

00:00 Introduction

02:27 AG Real Estate, le bras immobilier d'AG Insurance

06:30 Interparking : du parking 58 à 4 milliards d'actifs

13:44 Anima : acheter l'opérateur, pas seulement les murs

20:44 New York et Nice : les limites de l'international

27:22 PPP et DBFM : écoles, prisons et logement social

37:37 24 ans d'immobilier : ce qui a vraiment changé

51:00 La tour Alto, achetée et revendue en une journée

55:47 Bureau et retail : un marché à deux vitesses

01:04:27 Maisons de repos : 65 euros par jour, jusqu'à quand ?

#immobilier #investissementimmobilier #ValueAdd #AGRealEstate

#Interparking #immobilierbelge #Bruxelles #finance #PPP

#maisonsderepos #healthcare #assetmanagement #podcastimmobilier

#realestate #Belgique

Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.