2,1 milliards d'euros d'actifs, 1 milliard de capitalisation boursière, une dette d'environ 40 %. Comment expliquer l'écart ? Nicolas Beaussillon, CEO de Retail Estates, répond chiffres en main.

Dans cet épisode de Value Add, Abraham reçoit le patron de Retail Estates, une société immobilière réglementée (SIR) cotée en bourse et spécialisée dans les retail parks : de grandes surfaces en périphérie, avec un parking gratuit devant la porte. Le portefeuille compte plus de 1 000 unités locatives en Belgique et aux Pays-Bas, pour un taux d'occupation proche de 98 %.

Nicolas dirige l'entreprise depuis le 1er janvier. Il a passé ses trois premiers mois à parcourir le portefeuille en voiture, avec le fondateur encore en poste. Depuis, Retail Estates a acheté son premier retail park en France, et il explique comment il compte financer la suite.

Les chiffres : une valeur nette d'actif de 83 € par action pour un cours autour de 70 €, soit une décote de 15 %. Un dividende brut de l'ordre de 8 %, environ 5,5 % net après 30 % de précompte mobilier.

Dans cet épisode :

• Le fonctionnement d'une SIR : endettement plafonné à 60 % (45 % chez Retail Estates), au moins 80 % du résultat opérationnel distribué, pas d'impôt sur ce résultat

• Retail parks, centres commerciaux, centre-ville : un loyer moyen de 125 € le m² par an, contre 250 à 300 € et 400 à 500 €

• Sagax, fonds suédois, qui a repris la participation de Nextensa puis est monté à 22 % du capital

• Les 125 millions d'euros de capacité d'investissement avant d'atteindre 45 % d'endettement, et la suite : augmentation de capital, vente des immeubles isolés

• Les critères d'achat : l'emplacement d'abord, dans les zones au pouvoir d'achat élevé, puis la performance des locataires et la qualité du bâtiment

• Online, mix commercial, normes PEB, objectif de 50 % de CO2 en moins d'ici 2035 : ce qui peut faire bouger le secteur

• L'intelligence artificielle, les banques et un financement qui coûte désormais 3,5 à 4 % au lieu de 2 %

• Les quatre raisons d'investir selon Nicolas, dont 22 ans de dividende en hausse

• Un aparté sur Les Jeunes Jardiniers, l'ASBL bruxelloise dont il est administrateur

Un épisode chiffré, concret, qui aide à juger si un dividende brut de 8 % tient la route.

Abonnez-vous et dites-nous en commentaire ce que vous en pensez : l'équipe lit tout.

Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.

Stéphane dirige Louis De Waele, l'un des plus anciens et des plus gros constructeurs de Bruxelles. Une maison presque aussi vieille que la Belgique, aujourd'hui près de 140 millions d'euros de chiffre d'affaires, dont 95% en Région bruxelloise.

Constructeur de classe 8, la plus haute du secteur, Louis De Waele peut répondre à tous les marchés publics sans limite de montant : bureaux, logements, hôpitaux, maisons de repos, salles de sport, en neuf comme en rénovation.

Sa philosophie tient en une phrase : "construire sur la confiance." Et un métier qui se joue sur trois mots : la qualité, le budget, le délai.

Mais derrière les chantiers prestigieux, comme le siège Marnix d'ING flambant rénové, Stéphane ne cache pas les réalités dures du bâtiment : des marchés où l'on se retrouve à 15 constructeurs pour un seul chantier, des centaines de millions d'offres déposées qui restent des mois sans réponse, et un secteur qui tourne à 3% de marge, où "il suffit d'un chantier" pour basculer.

Dans cet épisode, Stéphane raconte :

- La structure du groupe : Construction, Immo et la nouvelle entité Technics

- Le vrai fonctionnement des marchés publics et privés à Bruxelles

- Pourquoi et comment s'associer au-delà de 30 millions

- La "clause de rendez-vous" et l'équilibre des contrats après le Covid

- Les offres remises à perte, "un très mauvais calcul"

- La hausse des prix au mètre carré

- Les techniques spéciales et les normes PEB, jusqu'à 50% du coût d'une rénovation

- Son conseil au jeune promoteur : le "triangle magique"

- L'ERP, la place de l'IA et le défi d'une main-d'œuvre qui vieillit

Un épisode dense, technique et sans langue de bois, pour les promoteurs, financiers, architectes et investisseurs qui veulent comprendre le bâtiment bruxellois de l'intérieur.

Abonnez-vous pour ne rien manquer des prochains épisodes.

Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.

"Certains permis prennent trop de temps. Je suis tout à fait d'accord et

c'est pas normal."

Ce n'est pas un promoteur qui dit ça. C'est la personne qui rend un avis

obligatoire sur tous les projets de plus de 5 000 m² à Bruxelles.

Lisa De Visscher est la nouvelle bouwmeester maître architecte de la Région

bruxelloise, première femme à occuper la fonction. Nous l'avons reçue

quelques mois après son entrée en poste, au moment où sa note d'orientation

venait d'être validée par le gouvernement.

Nous avions une question simple à lui poser : est-ce qu'on peut encore

construire de la qualité à Bruxelles quand les budgets sont serrés ? Sa

réponse nous déplace sur un autre terrain. Le coût de construction ne pèse

que 40 à 50 % du budget d'une opération. Et entre un processus fluide et un

processus qui s'enlise, elle chiffre l'écart en millions d'euros. "Dès qu'on

perd du temps, on perd l'argent, dès qu'on perd de l'argent, on perd la

qualité."

À partir de là, nous avons passé une heure sur ce dont personne ne parle

vraiment en réunion. Pourquoi des projets traînent sept, huit, dix ans avant

même le dépôt d'une demande de permis. Ce qui se passe quand plusieurs

administrations se contredisent autour de la même table. Pourquoi la Gare du

Midi ressemble à ce qu'elle est. Et pourquoi son équipe publie les projets

qui perdent les concours, pas seulement celui qui gagne.

Nous terminons sur le logement, et elle nous formule le problème d'une façon

que nous n'avions pas entendue jusqu'ici. La vraie question n'est pas

seulement de produire du logement abordable, c'est de rendre la qualité

abordable. "Il y a des logements qui sont abordables, mais la qualité est

souvent désastreuse."

Si vous développez, financez ou arbitrez des projets à Bruxelles, cet épisode

vous donne une lecture de la machine que vous n'avez sans doute pas.

Au programme :

• Ce qu'un avis du BMA peut réellement bloquer, et ce qu'il ne bloque pas

• Le déroulé d'un concours d'architecture vu de l'intérieur

• Le vrai poste de dépense d'une opération, et ce n'est pas la façade

• Sa position sur la densification d'une ville coincée dans ses limites

• Ce qu'elle changerait demain pour le logement abordable

• Son message à ceux qui envisagent de quitter Bruxelles

Value Add, le podcast immobilier et finance. Pas de vulgarisation, pas de

contenu pour débutants. Nous nous adressons à celles et ceux qui ont déjà les

bases et qui veulent aller plus loin dans la technicité.

Abonnez-vous et laissez un commentaire. Nous les lisons et nous les intégrons

dans la construction des prochains épisodes.

Chapitres :

00:00 Ce qui bloque les projets à Bruxelles

02:14 Bouwmeester : le métier, la mission, l'indépendance

05:57 L'avis obligatoire au-delà de 5 000 m²

10:43 U-Square, le cas d'école de la reconversion

15:14 Concours d'architecture : le mode d'emploi complet

23:11 Qualité architecturale contre budget serré

28:38 Densification : jusqu'où peut aller Bruxelles

34:15 Permis d'urbanisme : pourquoi c'est si lent

39:36 Durabilité, réemploi et espace public

51:36 Logement abordable et message aux investisseurs

#immobilier #bruxelles #architecture #urbanisme #bouwmeester

#logementabordable #permisdurbanisme #investissementimmobilier

#densification #realestate #promotionimmobiliere #BMA

#valueadd #podcastimmobilier #brussels

Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.